Locaux professionnels : la déclaration, étape clé d’une juste imposition de taxe foncière

Après de nombreuses années en tant qu’observateur - et quelque fois acteur  - de centaines de situations d’imposition de Taxe Foncière des Propriétés Bâties (TFPB) pour des locaux professionnels, il faut admettre que malgré la Réforme des Valeurs Locatives des Locaux Professionnelles (RVLLP) entrée en vigueur en 2017, il est encore fréquent que des erreurs nécessitent de déposer une réclamation en vue de corriger un excès d’imposition.

Bien que l’imprécision ou l’inexactitude de la déclaration (aujourd’hui déclaration 6660 REV cerfa 14248 * 06) remise à l’administration ne soient pas les seules causes, elles en sont souvent à l’origine.

Pour mémoire, la taxe foncière des propriétés bâties est mise à la charge des propriétaires et généralement refacturée aux entreprises occupantes.

L’objet n’est pas ici d’identifier toutes les erreurs ou imprécisions qui constituent des sources de « sur » ou « sous » imposition mais de présenter ici, quelques points d’attention dès lors que l’on souhaite déclarer un local professionnel qui rentre dans l’une des 38 catégories nécessitant la fourniture de surfaces et qu’il ne s’agit pas de locaux industriels relevant de la méthode comptable.

La surface imposable en matière de taxes foncières des propriétés bâties

La détermination des surfaces imposables, occupe une place importante au titre des imprécisions ou inexactitudes évitables.

Si les plans ont été réalisés par un Géomètre-Expert ou, si l’on dispose des plans du Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) c’est un bon point de départ. Encore faut-il que l’on parle des bonnes surfaces. Une Surface De Plancher (SDP) par exemple, une ancienne Surface Hors Œuvre Nette (SHON) ou encore une Surface Utile Brute (calculée sur des plateaux non aménagés) ne permettront pas de parvenir à la juste imposition que le contribuable est légitimement en droit d’attendre.

Peu d’information sont fournies par le CGI sur la « surface réelle » (permettant de calculer ensuite la « surface pondérée »). On notera toutefois que le principe est identique pour les locaux d’habitation et les locaux professionnels (respectivement repris aux articles 324 M et Z de l’Annexe III du CGI) : la  surface est  « mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur » tandis que quelques précisions supplémentaires que le Géomètre interprètera à dessein sont données par la doctrine administrative en matière de locaux d’habitation (BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-50) :

« il convient de comprendre dans cette dernière :

• la superficie des espaces tels que bow-windows (fenêtres en saillie sur une façade), alcôves, volumes de rangement, ouverts sur lesdits éléments ;
• celle occupée par les diverses installations : appareils sanitaires, éviers, placards en saillie des murs et cloisons, appareils de chauffage, cheminées, etc. ;
• et celle des éléments de décors : colonnes, pilastres, etc.

En revanche, ne doivent pas être retenues dans cette surface les superficies occupées par :

• les embrasures des portes et des fenêtres ;
• les espaces occupés par des conduits de fumée et de ventilation ;
• les placards de rangement en renfoncement de faible superficie ;
• les emmarchements et trémies d'escaliers (surfaces correspondant aux marches, paliers intermédiaires et aux jours entre volées où peuvent être aménagés ascenseurs ou monte-charge, mais non les paliers d'étage qui sont compris dans la surface réelle lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle). »

« En matière de taxes foncières, la surface de base est appelée « surface réelle ». La surface réelle est mesurée au sol, entre murs et séparations »

Ainsi, il conviendra au Géomètre-Expert de déterminer la « surface réelle » en vue d’une imposition à la TFPB en mesurant l’immeuble « pièce par pièce » en ne comptabilisant pas les embrasures de portes et de fenêtres, ni nous semble-t-il les allèges. En revanche en n’omettant pas d’inclure les surfaces inférieures à 1.80 m, les terrasses accessibles et les sous-sols (y compris locaux techniques, parkings et voies de circulation).

Anticiper les PEV (Parties d’Evaluation) pour déterminer le nombre de déclarations

Afin de s’affranchir d’autres erreurs et poursuivre la déclaration du local professionnel, il convient de rappeler la définition donnée au « local » par le BOFIP (CAD - Descriptif, usage et diffusion de la documentation cadastrale - Documentation cadastrale ).

Le local est identifié par son numéro invariant, par son indicatif cadastral complété des numéros de bâtiment, d’escalier, de niveau et de porte, ou par son adresse complète. Il ne faut pas confondre un local et un bâtiment. Un bâtiment peut avoir plusieurs locaux dans le cas d’une copropriété ou un seul dans le cas de monopropriété. La notion de local est à rapprocher plutôt du propriétaire et de l’avis d’imposition.

On notera également qu’un local (cadastral) comporte au moins une Partie d’Evaluation (PEV) et que la PEV est l’élément de gestion en bâti. Enfin, qu’une PEV correspond à une fraction de local caractérisée par son affectation et faisant l’objet d’une évaluation distincte.

« Une Partie d’Evaluation correspond une fraction de local caractérisée par son affectation et faisant l’objet d’une évaluation distincte »

Ainsi, le Géomètre-Expert qui connait le bien pour l’avoir mesuré et aura préalablement déterminé les surfaces imposables, sera ensuite en capacité de produire pour son client le nombre correct de déclarations, puis à porter sur chacune les surfaces imposables en ayant préalablement choisi la catégorie appropriée pour chacune d’entre elles.

Choisir la catégorie du local professionnel

Le choix de la catégorie du local requiert une attention particulière. En effet, le choix de la catégorie « Boutiques et magasins sur rue » MAG 1, par exemple, est déterminé en fonction de la surface « principale » du local (qui doit au cas présent être inférieure à 400 m²) et la surface principale est (dans la catégorie des magasins et lieux de vente) déterminée suivant la surface accessible au public. Dès lors, il est nécessaire de distinguer dans la cellule commerciale, les surfaces accessibles au public, de celles qui ne le sont pas (de même qu’il sera nécessaire de déterminer le cas échéant les surfaces extérieures affectées à la vente).

« La surface principale participe au choix de la catégorie du local professionnel »

Par la suite, une division de cellule commerciale (y compris division locative) pourra avoir pour effet une modification de la catégorie dont relèvera le local, et modifier significativement le tarif qui conduira au calcul de la TFPB de celui-ci (MAG 5 ou 4 passant en MAG 3 ou 1 par exemple). Le changement de locataire dans un local de bureaux aura aussi un possible impact, si le nouvel occupant n’utilise plus les locaux qu’à usage d’enseignement (BUR 1, 2 ou 3 devenant ENS 1 ou 2).

Répartir les surfaces pour calculer la surface pondérée

La répartition des surfaces mérite enfin l’attention du déclarant. En effet, les surfaces ne sont pas ventilées de manière identique selon la catégorie retenue. Pour mémoire, si les parties à usage principale (P1) ne sont pas pondérées (coefficient 1), les parties à usage secondaires couvertes (P2) sont pondérées à 0.5 et les parties secondaires non couvertes (P3) à 0.20 (Article 324 Z Annexe III du CGI). Les espaces de stationnement couverts (PK1) et les espaces de stationnement non couverts (PK2) sont quant à eux pondérés respectivement à 0.50 et 0.20.

Ainsi, si pour un local commercial l’Administration recommande de déclarer en tant que partie secondaire (P2) les réserves, les dégagements et les sanitaires non accessibles au public dès lors qu’il s’agit de magasin et lieux de vente (catégories MAG), ces mêmes locaux, sont au regard de l’Administration à déclarer en partie principale (P1) dès lors qu’il s’agit cette fois de « bureaux et locaux divers assimilables » (catégories BUR)…

De même, dans la catégorie des « Lieux de dépôts couverts » (DEP 2), les locaux de stockage sont des parties principales (P1) alors qu’ils seront des parties secondaires (P2) si le local est classé en catégorie MAG, par exemple.

« La surface pondérée est calculée en appliquant des pondérations à la surface réelle »

Déclarer son local professionnel en vue d’une imposition à la TFPB, ce qu’il faut savoir

Pour l’accompagner dans ce parcours déclaratif plus ardu qu’il pourrait y paraitre de premier abord mais destiné à conduire à une juste imposition, le déclarant prendra utilement connaissance des instructions fournies par la « Notice d’aide au remplissage de la déclaration d’un local à usage professionnel » (Cerfa 51476 # 5) tant pour déterminer la « date d’achèvement des travaux permettant une utilisation effective du bien » qui conditionne la première année d’imposition (Art 1415 du CGI), pour choisir la catégorie du local qui impacte le tarif appliqué à la surface pondérée**, que pour répartir les surfaces suivants leur utilisation, et compléter les informations relatives au loyer** (sans incidence directe sur le calcul de la TFPB)…

« Un parcours déclaratif plus ardu qu’il pourrait y paraître de »

En conclusion, le soin apporté à la déclaration est crucial dans le calcul de l’imposition future d’autant qu’il peut éviter bien des contentieux.

Dès lors qu’au surplus, le défaut de déclaration dans le délai de 90 jours de la « réalisation définitive » des « constructions nouvelles » entraine la perte des exonérations temporaires et, que cette déclaration a vocation à servir à l’établissement des impositions au titre de la TFPB tant qu’aucun changement n’est intervenu, il peut être judicieux de confier cette mission déclarative à un Géomètre-Expert et/ou un professionnel avisé. Celui-ci sera en effet également en capacité d’estimer les impositions à venir et les communiquer à son client afin qu’il puisse provisionner cette charge pendant et après les éventuelles exonérations auxquelles il pourra prétendre.

Heureusement tout de même, l’article R*196.2 du Livre des Procédures Fiscales ouvre au contribuable qui s’apercevrait d’une erreur (due ou non à une imprécision d’imposition) d’en demander la correction, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant (entre autre) l’émission de l’avis d’imposition…

Benoit de CORBIER

Géomètre – Expert

Président du Cabinet RTAXES

« l’article 1406 du CGI prévoit que la déclaration est à souscrire dans de cas de « changements de consistance ou d’affectation »

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