Foire aux questions

Il est rare qu’il y ait une différence de coût entre des plans nouvellement confectionnés et des plans mis à jour.

Un géomètre-expert préfère souvent, pour des raisons de responsabilité, reprendre le travail à zéro plutôt que de se baser sur des documents pouvant contenir des erreurs.
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Le coût d’une confection de plans varie selon plusieurs critères :
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✔️ Nature et surface des locaux
‍✔️ Occupation des lieux (plusieurs studios occupés ou entrepôts vides)
✔️ Informations attendues sur les plans

‍Présentez-nous votre bien et l’usage attendu des plans : nous définirons la méthode de relevé adaptée et vous établirons un devis précis.
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Le géomètre-expert est le professionnel du foncier : il mesure, décrit, organise et sécurise les données techniques d’un bien immobilier, de son terrain et de ses limites.
Il intervient notamment pour :
✅ Délimiter une propriété et réaliser un bornage ;
✅ Diviser un terrain, créer une copropriété ou organiser une division en volumes ;
✅ Préparer les éléments techniques d’un projet de construction ou d’une autorisation d’urbanisme, notamment les plans, implantations et distances à vérifier ;
✅ Réaliser des relevés et des plans de l’existant ;
✅ Mesurer les surfaces, analyser la consistance et l’affectation des locaux, et vérifier leur incidence éventuelle sur certaines bases d’imposition.

Son intervention apporte une lecture fiable et documentée de la réalité foncière et immobilière, utile avant de construire, vendre, diviser, aménager ou vérifier les données techniques d’un bien.
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La profession de géomètre-expert est une profession réglementée. Le géomètre-expert est titulaire d’une délégation de Service Public qui lui est conférée par l’article 1 de la Loi du 7 mai 1946.
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Le géomètre-expert est un professionnel certifié, titulaire d’une formation d’ingénieur, et soumis à une obligation de formation continue. Il est inscrit à l’Ordre des géomètres-experts, qui veille au respect des règles déontologiques et techniques du métier.

De son côté, le géomètre, n’a pas d’obligation réglementaire spécifique et toute personne peut se déclarer comme tel.

Selon l’article 646 du Code civil, “Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües. Le bornage se fait à frais communs”.

Dans la pratique, c'est souvent celui qui demande le bornage qui en paye les frais au géomètre-expert.

Les formations pour devenir géomètre-expert sont détaillées sur le site de l’Ordre des géomètres - experts.

Le bornage d’un terrain doit être obligatoirement réalisé par un géomètre-expert inscrit à l’Ordre.

Le bornage est une procédure contradictoire et amiable, impliquant tous les propriétaires concernés. Le Géomètre-Expert établit alors un plan de bornage et un procès-verbal, signés par toutes les parties.

Si un voisin refuse de signer, un bornage judiciaire peut être demandé par la partie la plus diligente. Le bornage judiciaire est plus coûteux que le bornage amiable.

Le bornage est recommandé dans plusieurs cas :
🏗 Avant des travaux : division de parcelle, nouvelle construction, édification d’une clôture.
📜 Avant une vente : pour éviter toute contestation future sur la surface réelle du bien.
⚖ En cas de litige avec un voisin : pour définir juridiquement les limites d’une propriété.

Il n’est pas possible à un géomètre–expert de répondre immédiatement à cette question sans avoir échangé sur le projet tant les paramètres sont nombreux.

✅ S’agit-il d’une division dans le bâti ou sur une parcelle non bâtie ?
✅ Quel est le mode de propriété de cette parcelle ?
✅ Divise-t-on en jouissance ou en propriété (en principe on entend une division parcellaire par division en propriété) ?
✅ La division est-elle linéaire ou suit-elle un cheminement particulier ?
✅ Faut-il procéder en même temps que la division à un bornage périmétrique ou non (si le projet prévoit des constructions en limites par exemple) ?
✅ Combien de riverains jouxtent les limites ? Quel est leur mode de propriété ?
✅ Où se trouvent les aboutissants (extrémités de la division sur le domaine public, le domaine privé ou des parcelles privées) ?
✅ Y a-t-il des servitudes qui naissent de cette division ? Y a-t-il des servitudes à reporter sur la division ?
✅ Taille de la parcelle à diviser, situation…Voilà un petit aperçu des paramètres à prendre en compte…

‍Échangeons sur votre projet afin d’en apprécier les caractéristiques techniques, de définir la mission adaptée et de vous établir un devis.

La réalisation de plans est au cœur du métier de géomètre–expert.

Qu’il s’agisse de :
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✅ plan masse,
✅ plan topographique,
✅ plan d’intérieur,
✅ plans de coupe ou de façade…

📌 la première étape est toujours la définition des attentes :
Quels sont les rendus attendus ? pour quelle utilisation ? sous quel format ? sous quel délai ? il est nécessaire également pour nous de connaitre l’occupation et l’encombrement des locaux, car le géomètre ne relève que ce qu’il voit. Nos appareils, aussi perfectionnés qu’ils soient, ne sondent pas les murs, les sols ou les plafonds.

📌 Passé cette étape de définition des attentes, rendez-vous est pris afin de procéder à la phase dite d’acquisition des données.
‍Aujourd’hui, les équipements utilisés, en fonction des attentes définies, permettent des temps d’acquisition rapides, voire très rapides. Les scanners mobiles sont en capacité de relever des millions de points de leur environnement au rythme de la marche, mais là encore, il faut que l’environnement ne soit pas ou peu encombré : les scanners de géomètre ne traversent pas les rideaux, les armoires, les tapis, les faux plafonds… Les scanners statiques sont plus lents, mais offrent en général une meilleure précision.

Dans notre Cabinet, nous disposons d’un très large panel de choix d’outils d’acquisition de données, ce qui nous permet de répondre à toutes les configurations de demandes de nos clients : scanners dynamiques, scanners statiques, drone, théodolites, GPS…

📌 La dernière étape est le report graphique conduisant à la réalisation des plans sur un logiciel de dessin à partir des « nuages de points » acquis avec nos scanners. En « découpant » ces nuages de points, nous disposons d’un « calque » nous permettant de dessiner les plans. Une fois dessinés, nous « habillons » les plans pour les rendre lisibles et les complétons en calculant les surfaces nécessaires. Cette étape est aujourd’hui plus longue que l’acquisition des données. Elle varie bien entendu en fonction de la surface relevée.

Le Cabinet intervient principalement sur les taxes foncières supérieures à 20 000 € par immeuble, c'est-à-dire le plus généralement pour des locaux professionnels.
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Pour des taxes foncières inférieures à ce montant, une étude peut être réalisée sur devis.

Une fois accordé, un dégrèvement est remboursé sous quelques semaines par la Trésorerie.

Cependant, le traitement des réclamations peut varier :
✔ Quelques semaines pour les dossiers simples
‍✔ Plusieurs années pour les immeubles complexes (avec des données techniques volumineuses)

Pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er septembre 2022 :
✅ Lorsque le montant de taxe d’aménagement n’excède pas 1 500 €, un titre unique de perception est émis à compter de 90 jours après l’achèvement des travaux.
✅ Au-delà de 1 500 €, la taxe est appelée en deux fractions égales : le premier titre est émis à compter de 90 jours après l’achèvement, puis le second six mois après l’émission du premier.

Pour les constructions dont la surface atteint au moins 3 000 m², deux acomptes sont exigibles avant l’achèvement : 50 % au neuvième mois et 35 % au dix-huitième mois suivant celui de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Ces acomptes s’imputent sur le montant définitif de la taxe ; le solde est régularisé après l’achèvement.

La taxe foncière évolue selon plusieurs critères :

📈 Réévaluation des valeurs locatives (liée à l’inflation)
🏛 Votes des collectivités locales qui ajustent leurs taux d’imposition

Les réclamations doivent être déposées avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle ou de la réalisation de l’évènement qui le motive.

‍Elles doivent être argumentées, chiffrées et accompagnées de l’avis d’imposition.

Oui, les anomalies sont fréquentes en raison de :
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⚠ Erreurs dans la déclaration des surfaces imposables
‍⚠ Mauvaise classification des locaux
‍⚠ Répartition incorrecte des surfaces selon leur utilisation
‍Il est conseillé de faire vérifier régulièrement sa taxe foncière, notamment après une extension, une démolition, un changement de destination, un morcellement des locaux ou au contraire une réunion de plusieurs locaux autrefois loués distinctement, après le changement d'activité de l'occupant.

Les taxes foncières peuvent être contestées jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement.

Dans certains cas, un dégrèvement peut être prononcé jusqu’à 6 ans après la mise en recouvrement.

📌 Erreur sur la catégorie du local
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‍📌 Erreur sur la surface totale prise en compte du fait de la prise en compte d'une mauvaise définition de la surface (surface utile brute et non surface réelle), d'une modification du local notamment division, réunion, agrandissement, démolition, vente partielle
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‍📌 Erreur sur la répartition des surfaces en fonction de l'utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local
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‍📌 Modification de l’usage des locaux

Oui, lorsque la CFE est établie d’après la valeur locative des biens passibles de taxe foncière.

Le Cabinet réalise alors une expertise strictement technique des biens et des surfaces effectivement utilisés pour l’activité : mesurage, consistance, affectation, périmètre d’occupation et cohérence avec les données foncières retenues pour l’établissement de la CFE.

Cette intervention ne porte pas sur l’analyse juridique ou fiscale du régime de CFE, notamment la cotisation minimum, les exonérations ou les règles d’assujettissement. Si une appréciation juridique ou une phase contentieuse est nécessaire, elle relève d’un avocat indépendant.

Oui, le Cabinet intervient sur la TSB — également appelée TABIF en Île-de-France — lorsque l’imposition est assise sur les surfaces de bureaux, de locaux commerciaux, de stockage ou de stationnement.
À partir des plans, des données déclarées et, si nécessaire, d’un relevé sur site, nous établissons un état technique des surfaces et de leur affectation réelle : bureaux et dépendances, espaces commerciaux et réserves, zones de stockage, aires et locaux de stationnement.
Notre intervention permet notamment de vérifier la cohérence entre la consistance réelle des biens, leur organisation sur le site, les surfaces prises en compte et les informations déclarées.
Elle peut ainsi mettre en évidence des écarts matériels de surface, de périmètre ou d’affectation nécessitant une correction ou une clarification.
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