Notions clés de Géomètres-Experts
Altimétrie
L’altimétrie désigne la mesure des hauteurs et des altitudes d’un terrain ou d’un bâtiment. Elle est utilisée pour réaliser des plans de nivellement et garantir des mesures précises en topographie.
Arpentage
L’arpentage est l’opération qui consiste notamment à déterminer la superficie d’un terrain.
Assiette (foncière)
L’assiette (foncière) est l’emprise sur laquelle porte des droits attachés à la propriété (servitudes, copropriété, volumes…).
Bâtiment
Construction immobilière réalisée par intervention humaine, destinée à protéger des intempéries, des personnes, des biens ou des activités.
Bornage
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.
On distingue :
✔ Le bornage amiable : accord entre voisins sous le contrôle d’un Géomètre-Expert.
✔ Le bornage judiciaire : imposé par un tribunal en cas de désaccord.
Cadastre
Le cadastre est un registre public recensant toutes les propriétés foncières en France. Il permet d’identifier une parcelle cadastrale, sa surface et son propriétaire. Il s’agit d’un document à caractère fiscal qui a vocation à définir l’assiette des impôts fonciers et qui ne peut valoir titre de propriété.
Délimitation
La délimitation est la définition et (ou) la matérialisation d’une ligne séparant deux espaces contigus soumis à des régimes distincts (délimitation de la propriété publique / propriété privée, délimitation de servitudes). La délimitation n’a pas pour objet de définir la limite entre deux propriétés privées, celle-ci devant être définie par une opération de bornage.
Dans le cadre d’une délimitation, le Géomètre-Expert apporte son concours par la rédaction d’un Procès Verbal de la Propriété de la Personne Publique (PV3P).
Géo-référencement
Le géo-référencement consiste à attribuer des coordonnées géographiques précises à un terrain ou un bâtiment. Il est utilisé pour :
📍 L’intégration des données dans un système d’information géographique (SIG).
📍 La modélisation numérique des espaces urbains et ruraux.
Local (cadastral)
BOFIP (CAD - Descriptif, usage et diffusion de la documentation cadastrale - Documentation cadastrale ).
Le local est identifié par son numéro invariant, par son indicatif cadastral complété des numéros de bâtiment, d’escalier, de niveau et de porte, ou par son adresse complète. Il ne faut pas confondre un local et un bâtiment. Un bâtiment peut avoir plusieurs locaux dans le cas d’une copropriété ou un seul dans le cas de monopropriété. La notion de local est à rapprocher plutôt du propriétaire et de l’avis d’imposition.
On notera également qu’un local (cadastral) comporte au moins une Partie d’Evaluation (PEV) et que la PEV est l’élément de gestion en bâti. Enfin, qu’une PEV correspond à une fraction de local caractérisée par son affectation et faisant l’objet d’une évaluation distincte.
Superficie
Nombre caractérisant l’étendue d’une surface.
Superficie réelle
La superficie réelle peut avoir plusieurs sens :
- d’une part, elle peut être qualifiée de “réelle” si elle est obtenue à partir de limites certaines telles que définies ci-dessus. Dans tous les autres cas, la superficie est dite “indicative” ou “approximative”.
- A défaut d’indication, la superficie figurée sur un plan dressé par un Géomètre-Expert est dite réelle.
Surface De Plancher (SDP)
- d’autre part, en matière de Taxe Foncière des propriétés bâties des locaux professionnels, l’article 324 Z de l’annexe III du CGI (Code Général des Impôts) dispose que “La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur.”
- Pour les locaux d’habitation, l’article 324 M de l’article III du SIG stipule que articles 324 N à 324 S.”
- Cette définition de la surface réelle est également appliquée en matière de la Taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue dans la région Île-de-France (TSB) prévue à l’article 231 ter du code général des impôts : “La surface à prendre en compte est la somme des de chaque niveau de la construction mesurées au plancher entre murs ou séparations, cette somme étant arrondie au m² inférieur.” BOI-IF-AUT-50-20 § 102
- Au sens du code de l’urbanisme, ensemble des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètres, calculé à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies, des aires de stationnements, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques.
- La surface de plancher a remplacé la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) depuis le 1er mars 2012.
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.
Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
Surface obtenue à partir de la SHOB en déduisant la surface de plancher des combles et sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée, des parties de bâtiment aménagées en vue des stationnements de véhicules et éventuellement d’autres déductions spécifiques.
Unité foncière (tènement)
Ensemble de parcelles contigües appartenant à un même propriétaire.
Usufruit
Démembrement du droit de propriété qui donne le droit de se servir d’un bien ou d’en percevoir les revenus, de manière temporaire, sans pour autant pouvoir le détruire ou l’aliéner.
Nue-propriété
Démembrement du droit de propriété qui donne le droit de détruire ou aliéner un bien sans en percevoir les revenus ou pouvoir s’en servir.
Servitudes de droits privés
Une servitude est une charge imposée à un héritage (appelé fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire (appelé fonds dominant)
Servitudes d’utilité publique
Servitude administrative annexée aux documents d’urbanisme (PLU par exemple) motivée par des motifs d’utilité publique, établissant des limites au droit de propriété et du sol.
Exemple : servitudes dans l’intérêt des monuments historiques.
Comprendre la division foncière et la copropriété
Division foncière
La division foncière consiste à morceler une unité foncière en vue d’obtenir plusieurs entités distinctes. Elle conduit à définir la limite divisoire au moyen d’une procédure de bornage, y compris en chacune de ses extrémités. Il ne faut pas confondre division foncière et division cadastrale.
Cette opération doit être réalisée par un Géomètre-Expert.
Mise en copropriété
Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs lots privatifs et parties communes, une mise en copropriété est obligatoire. Cette opération implique la rédaction d’un état descriptif de division, document réalisé par un Géomètre-Expert.
Division en volumes
La division en volumes est une alternative à la copropriété. Plutôt que de créer des parties communes, un bien immobilier est découpé en volumes indépendants. Cette méthode est couramment utilisée pour les centres commerciaux, gares et parkings souterrains.
Urbanisme et réglementation : les documents et autorisations essentielles
Déclaration préalable (DP)
Une déclaration préalable de travaux est une procédure du Code l’Urbanisme (article R.421-23) visant à réaliser des travaux qui ne sont pas soumis au Permis de Construire parmi lesquels la division d’un bâtiment en plusieurs lots et la division d’un terrain en plusieurs parcelles.
Renseignez-vous auprès de votre Cabinet de Géomètre-Expert pour savoir si votre projet relève de la procédure de déclaration préalable ou de la procédure de permis d’aménager (article R.421-19 du Code de l’Urbanisme).
Permis d’Aménager (PA)
Procédure prévue par l’article R.421-19 du Code de l’Urbanisme, notamment pour les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement… ou qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques…
Renseignez-vous auprès de votre Cabinet de Géomètre-Expert pour savoir si votre projet relève de cette procédure.
Plan local d’urbanisme (PLU)
Le PLU est un document qui définit les règles d’urbanisme d’une commune. Il indique notamment :
🏗 Les zones constructibles et non constructibles.
📏 Les hauteurs maximales des bâtiments.
🔀 Les servitudes et contraintes d’occupation des sols.
Servitude d’urbanisme
Une servitude d’urbanisme est une contrainte imposée à un terrain par les autorités locales. Par exemple, certaines constructions peuvent être interdites près d’un site protégé ou d’une infrastructure publique.
Taxes Foncières, Cotisation Foncière des Entreprises, Taxes d’Urbanisme : quelques définitions,
Taxe Foncière (TF)
La Taxe Foncière est un impôt local dû par les propriétaires d’immeubles bâtis et non bâtis. Elle est calculée en fonction de la Valeur Locative Cadastrale (VLC) du bien.
La Taxe Foncière est calculée sur le principe de l’annualité :
Article 1415 du Code Général des Impôts : “La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.”
La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est une taxe locale due par toutes les entreprises occupant des locaux professionnels. Elle est l’un des deux impôts constituant la Contribution Économique Territoriale (CET).
La CFE est calculée sur la base de la Valeur Locative Foncière.
Taxes d’urbanisme
Les taxes d’urbanisme sont les taxes générées par les décisions tacites ou expresses d’autorisation d’urbanisme (y compris suite à un procès verbal d’infraction).
Taxe d’Aménagement (TA)
La Taxe d’Aménagement est un impôt perçu lors de la construction, l’agrandissement ou le changement de destination d’un bâtiment. Elle est calculée sur la base de la surface taxable créée.
Taxe d’Archéologie Préventive (TAP)
Taxe instituée au titre des opérations mentionnées à l’article 1635 quater B du CGI affectant le sous-sol soumis à une autorisation d’urbanisme ou à une déclaration préalable en application du Code de l’Urbanisme (article 235 ter ZG du CGI).
RTAXES : un accompagnement global : depuis les activités du Géomètre-Expert, l’audit de la fiscalité des surfaces bâties, la transaction et/ou la gestion de vos actifs immobiliers
Chez RTAXES, nous mettons notre expertise pluridisciplinaire au service des professionnels et des particuliers pour optimiser la gestion de leurs actifs et la fiscalité des surfaces bâties de leurs biens.
🔹 Notre Pôle Topographie & Géomètre - Expert réalise toutes types de plans d’intérieur et d’extérieur (y compris façades, coupes) les activités bornages, divisions foncières, plans topographiques, mises en copropriété et divisions en volumes. Nos outils de pointe, tels que les scanners 3D et drones, garantissent une précision maximale dans nos relevés.
🔹 Notre Pôle Audit fiscal accompagne nos clients dans la vérification et l’optimisation de leurs taxes foncières, CFE et taxes d’urbanisme. Nous aidons également les propriétaires et gestionnaires immobiliers à compléter leurs déclarations fiscales mettant en œuvre le paramètre de surfaces, et en estimant les taxes auditées.
🔹 Notre Pôle Transaction et Gestion est à votre disposition pour mettre en œuvre nos compétences et notre professionnalisme afin de faciliter vos projets et/ou gérer vos actifs immobiliers.
Vous avez un projet nécessitant l’intervention d’un Géomètre-Expert, un besoin d’aide pour vérifier votre Taxe Foncière, votre CFE et/ou vos Taxes d’urbanisme, un besoin d’aide en matière de transaction et/ou de gestion de vos actifs immobiliers ?
📩 Contactez-nous dès aujourd’hui pour échanger avec notre équipe d’experts et découvrir comment RTAXES peut efficacement vous accompagner.