Notions clés du géomètre-expert
Altimétrie
L’altimétrie désigne la mesure des hauteurs et des altitudes d’un terrain ou d’un bâtiment. Elle est utilisée pour réaliser des plans de nivellement et garantir des mesures précises en topographie.
Arpentage
L’arpentage est l’opération qui consiste notamment à déterminer la superficie d’un terrain.
Assiette (foncière)
L’assiette (foncière) est l’emprise sur laquelle porte des droits attachés à la propriété (servitudes, copropriété, volumes…).
Bâtiment
Construction immobilière réalisée par intervention humaine, destinée à protéger des intempéries, des personnes, des biens ou des activités.
Bornage
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.
On distingue :
✔ Le bornage amiable : accord entre voisins sous le contrôle d’un Géomètre-Expert.
✔ Le bornage judiciaire : imposé par un tribunal en cas de désaccord.
Cadastre
Le cadastre est un registre public recensant toutes les propriétés foncières en France. Il permet d’identifier une parcelle cadastrale, sa surface et son propriétaire. Il s’agit d’un document à caractère fiscal qui a vocation à définir l’assiette des impôts fonciers et qui ne peut valoir titre de propriété.
Délimitation
La délimitation est la définition et (ou) la matérialisation d’une ligne séparant deux espaces contigus soumis à des régimes distincts (délimitation de la propriété publique / propriété privée, délimitation de servitudes). La délimitation n’a pas pour objet de définir la limite entre deux propriétés privées, celle-ci devant être définie par une opération de bornage.
Dans le cadre d’une délimitation, le Géomètre-Expert apporte son concours par la rédaction d’un Procès Verbal de la Propriété de la Personne Publique (PV3P).
Géo - référencement
Le géo - référencement consiste à attribuer des coordonnées géographiques précises à un terrain ou un bâtiment. Il est utilisé pour :
📍 L’intégration des données dans un système d’information géographique (SIG).
📍 La modélisation numérique des espaces urbains et ruraux.
Local (cadastral)
BOFIP (CAD - Descriptif, usage et diffusion de la documentation cadastrale - Documentation cadastrale ).
Le local est identifié par son numéro invariant, par son indicatif cadastral complété des numéros de bâtiment, d’escalier, de niveau et de porte, ou par son adresse complète. Il ne faut pas confondre un local et un bâtiment. Un bâtiment peut avoir plusieurs locaux dans le cas d’une copropriété ou un seul dans le cas de monopropriété. La notion de local est à rapprocher plutôt du propriétaire et de l’avis d’imposition.
On notera également qu’un local (cadastral) comporte au moins une Partie d’Evaluation (PEV) et que la PEV est l’élément de gestion en bâti. Enfin, qu’une PEV correspond à une fraction de local caractérisée par son affectation et faisant l’objet d’une évaluation distincte.
Superficie
Nombre caractérisant l’étendue d’une surface.
Superficie réelle
La superficie réelle peut avoir plusieurs sens :
- d’une part, elle peut être qualifiée de “réelle” si elle est obtenue à partir de limites certaines telles que définies ci-dessus. Dans tous les autres cas, la superficie est dite “indicative” ou “approximative”.
- A défaut d’indication, la superficie figurée sur un plan dressé par un Géomètre - Expert est dite réelle.
- Les articles 324 M Annexe III du Code Général des Impôts et 324 Z Annexe III du même code définissent la "Surface réelle" utilisée en matière de Taxe Foncière des Propriétés Bâties et de Cotisation Foncière des Entreprises :
Article 324 M Annexe III du Code Général des Impôts (CGI)
La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S.
Lorsque le local est affecté à la fois à l'habitation et à usage professionnel, la surface est calculée distinctement en fonction de l'affectation.
Il est fait application des règles mentionnées au quatrième alinéa du I de l'article 324L pour le calcul de la surface affectée à l'usage professionnel.
Article 324 Z Annexe III du Code Général des Impôts (CGI)
Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa.
La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur.
Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.
Surface De Plancher (SDP)
- Au sens du code de l’urbanisme, ensemble des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètres, calculé à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies, des aires de stationnements, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques.
- La Surface De Plancher (SDP) a remplacé la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) depuis le 1er mars 2012.
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
La SHOB a été remplacée par la Surface De Plancher (SDP) depuis le 1er mars 2012.
L'ancien article R. 112-2 du Code de l'urbanisme établissait une distinction entre la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) des constructions. Les modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions ainsi que ces notions de surfaces hors oeuvre brute et de surface hors oeuvre nette étaient précisées par la circulaire du 90.80 du 12 novembre 1990.
Il arrive que la mesure de ces surfaces soit encore demandée au Géomètre - Expert pour comparer la surface actuelle à la SHOB ou SHON figurant dans un ancien document (titre par exemple).
Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
Ancienne surface, obtenue à partir de la SHOB (cf. ci-dessus).
Les modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions ainsi que ces notions de surfaces hors oeuvre brute et de surface hors oeuvre nette étaient précisées par la circulaire du 90.80 du 12 novembre 1990
Unité foncière (tènement)
Ensemble de parcelles contigües appartenant à un même propriétaire.
Usufruit
Démembrement du droit de propriété qui donne le droit de se servir d’un bien ou d’en percevoir les revenus, de manière temporaire, sans pour autant pouvoir le détruire ou l’aliéner.
Nue-propriété
Démembrement du droit de propriété qui donne le droit de détruire ou aliéner un bien sans en percevoir les revenus ou pouvoir s’en servir.
Servitudes de droits privés
Une servitude est une charge imposée à un héritage (appelé fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire (appelé fonds dominant)
Servitudes d’utilité publique
Servitude administrative annexée aux documents d’urbanisme (PLU par exemple) motivée par des motifs d’utilité publique, établissant des limites au droit de propriété et du sol.
Exemple : servitudes dans l’intérêt des monuments historiques.
Comprendre la division foncière et la copropriété
Cette opération doit être réalisée par un Géomètre-Expert.
La division foncière consiste à morceler une unité foncière en vue d’obtenir plusieurs entités distinctes.
Pour bien comprendre la notion de division, il faut appréhender la notion de propriété. La propriété est constituée de l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës appartenant au même propriétaire. Cet ensemble peut également être appelé, unité foncière[…]. Cette notion est primordiale pour définir la teneur des travaux de division, mais également pour appliquer les règles d’urbanisme.
Division foncière
Mise en copropriété
Lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs lots privatifs et parties communes, une mise en copropriété est obligatoire. Cette opération implique la rédaction d’un état descriptif de division, document réalisé par un Géomètre-Expert.
Division en volumes
La division en volumes est une alternative à la copropriété. Plutôt que de créer des parties communes, un bien immobilier est découpé en volumes indépendants. Cette méthode est couramment utilisée pour les centres commerciaux, gares et parkings souterrains.
Urbanisme et réglementation : les documents et autorisations essentielles
Déclaration préalable (DP)
Une déclaration préalable de travaux est une procédure du Code l’Urbanisme (article R.421-23) visant à réaliser des travaux qui ne sont pas soumis au Permis de Construire parmi lesquels la division d’un bâtiment en plusieurs lots et la division d’un terrain en plusieurs parcelles.
Renseignez-vous auprès de votre Cabinet de Géomètre-Expert pour savoir si votre projet relève de la procédure de déclaration préalable ou de la procédure de permis d’aménager (article R.421-19 du Code de l’Urbanisme).
Permis d’Aménager (PA)
Procédure prévue par l’article R.421-19 du Code de l’Urbanisme, notamment pour les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement… ou qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques…
Renseignez-vous auprès de votre Cabinet de Géomètre-Expert pour savoir si votre projet relève de cette procédure.
Plan local d’urbanisme (PLU)
Le PLU est un document qui définit les règles d’urbanisme d’une commune. Il indique notamment :
🏗 Les zones constructibles et non constructibles.
📏 Les hauteurs maximales des bâtiments.
🔀 Les servitudes et contraintes d’occupation des sols.
Servitude d’urbanisme
Une servitude d’urbanisme est une contrainte imposée à un terrain par les autorités locales. Par exemple, certaines constructions peuvent être interdites près d’un site protégé ou d’une infrastructure publique.
Taxes Foncières, Cotisation Foncière des Entreprises, Taxes d’Urbanisme : quelques définitions,
Taxe Foncière (TF)
La Taxe Foncière est un impôt local dû par les propriétaires d’immeubles bâtis et non bâtis. Elle est calculée en fonction de la Valeur Locative Cadastrale (VLC) du bien.
La Taxe Foncière est calculée sur le principe de l’annualité :
Article 1415 du Code Général des Impôts : “La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.”
La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est un impôt local dû, sous réserve des exonérations applicables, par les personnes exerçant habituellement une activité professionnelle non salariée. Elle constitue, avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, la contribution économique territoriale.
La CFE est calculée sur la base de la Valeur Locative Foncière.
Lorsqu’elle est établie d’après la valeur locative de biens passibles de taxe foncière utilisés pour les besoins de l’activité, la consistance, l’affectation et les surfaces de ces biens peuvent avoir une incidence sur sa base. Une cotisation minimum peut également s’appliquer.
Taxes d’urbanisme
Les taxes d’urbanisme comprennent notamment la taxe d’aménagement et la taxe d’archéologie préventive.
Elles peuvent être dues à l’occasion de certaines opérations de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’aménagement, selon la nature de l’opération, l’autorisation d’urbanisme requise et les exonérations applicables.
Taxe d’Aménagement (TA)
La taxe d’aménagement est due, sous réserve des exonérations applicables, à raison de certaines opérations de construction, reconstruction, agrandissement ou aménagement soumises à autorisation d’urbanisme. Certaines opérations de changement de destination peuvent également entrer dans son champ.
Son assiette repose notamment sur la surface taxable créée pour les constructions, ainsi que, selon les cas, sur des valeurs forfaitaires applicables à certains aménagements ou installations.
Taxe d’Archéologie Préventive (TAP)
La taxe d’archéologie préventive est due au titre de certaines opérations soumises à autorisation d’urbanisme ou à déclaration préalable lorsqu’elles affectent le sous-sol.
Son assiette est déterminée selon les mêmes modalités que celle de la taxe d’aménagement et son taux est de 0,40 %.
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