Révision des valeurs locatives : pourquoi les surfaces cadastrales ne sont pas redéclarées
Article initialement publié le 22 juillet 2026 sur Village de la Justice, par Jean-François Quievy, avocat au barreau de Paris, docteur en droit, et Perrine Fiot-Lameloise, géomètre-expert associée.
La Réforme des Valeurs Locatives des Locaux d'Habitation (RVLLH), effective en 2032, modernise les tarifs locatifs au m² via une sectorisation et une collecte des loyers, mais renonce à toute campagne nationale de redéclaration des surfaces.
L'administration juge en effet depuis 2016 que les bases cadastrales existantes sont suffisamment fiables, une fois enrichies par les déclarations de travaux obligatoires.
Ce que change la RVLLH pour la taxe foncière des logements en 2032
Ce choix fait peser la responsabilité de la vérification des surfaces sur les propriétaires, qui peuvent solliciter leur fiche d'évaluation cadastrale ou signaler des erreurs au service départemental des impôts fonciers (SDIF). L'article pointe la fragilité de cette réforme, qui articule des loyers actualisés à des surfaces reposant sur des données historiques non vérifiées de façon exhaustive, dans l'attente en 2029 du rapport qui devrait notamment présenter les conséquences de cette révision pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l'État.
Les contribuables, du moins ceux qui sont avertis, savent que la Révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (RVLLH) entrera en vigueur en 2032. Cette année-là, les propriétaires de locaux d'habitation verront leur taxe foncière impactée pour la première fois par la nouvelle méthodologie validée par le Parlement.
L'article 74 de la loi de finances rectificative pour 2013, qui forme le siège de cette révision depuis qu'a été voté l'article 146, II-A de la loi n° 2019-1479 de finances pour 2020 du 28 décembre 2019, a été récemment retouché par l'article 106 de la loi de finances 2025 du 19 février 2026 : témoignage d'un souci d'actualisation qui guide le législateur en cette matière « politiquement risquée ».
La méthode de révision des loyers d'habitation retenue
En l'état, la méthode de révision des loyers d'habitation associe :
- une sectorisation fondée sur des marchés locatifs homogènes ;
- une classification des locaux d'habitation en quatre sous-groupes ;
- une liste de tarifs au mètre carré établis à partir des loyers constatés ;
- et l'ajustement des surfaces pondérées selon des coefficients modernisés.
Le scénario avorté d'une redéclaration généralisée des surfaces
Un point technique a suscité d'emblée l'interrogation des praticiens. En dehors de la déclaration spécifique relative aux locaux exceptionnels, qui doit être déposée avant le 1er juillet 2028, aucune campagne déclarative nationale des surfaces de locaux d'habitation n'a été prévue.
Cette lacune contraste avec la procédure déclarative appliquée en 2013 aux locaux professionnels en prévision de la révision de 2017.
L'expérimentation RVLLH de 2015 dans cinq départements
Certes, en 2015, une expérimentation RVLLH a été menée dans cinq départements représentatifs. Elle recourait au procédé consistant, pour les contribuables, à effectuer la déclaration complète des caractéristiques physiques de leurs logements via le formulaire 6650-H-REV. Les propriétaires bailleurs y renseignaient la typologie et la description du local, la surface réelle, les annexes, ainsi que le loyer annuel. L'objectif affiché était d'évaluer la faisabilité d'une généralisation de cette approche à l'échelle nationale.
Il s'est avéré néanmoins que les écarts constatés lors de cette campagne déclarative n'étaient ni suffisamment systématiques, ni suffisamment significatifs pour justifier une redéclaration généralisée. Le principal déterminant à moderniser n'était nullement la surface, mais le tarif au m2, les loyers de référence des années 1970 étant totalement décorrélés du marché actuel.
Pourquoi la DGFiP juge les surfaces cadastrales suffisamment fiables
En 2016, analysant cette expérimentation, la DGFiP a fini par admettre, dans le second volet de son rapport, que les surfaces cadastrales déjà enregistrées (bases MAJIC), enrichies par les déclarations de modifications (extensions, travaux, restructurations) rendues obligatoires par les dispositions de l'article 1406 du CGI, permettaient une reconstitution satisfaisante de la surface.
Elle en a déduit que les bases cadastrales, en ce qui concerne les surfaces, étaient suffisamment fiables. Cette conclusion explique l'absence de campagne déclarative nationale, jugée coûteuse, lourde et d'une valeur ajoutée limitée au regard des résultats du test.
L'article 1406 du CGI et l'obligation de déclarer sous 90 jours
La DGFiP s'appuie en effet sur le principe que les surfaces cadastrales sont dynamisées par les déclarations de travaux, toute modification de consistance devant être déclarée dans les 90 jours (encore faut-il que ces déclarations aient été faites correctement). En outre, ces éléments sont intégrés sans attendre une révision générale et des contrôles ponctuels devraient permettre de redresser les anomalies les plus manifestes.
Une responsabilité accrue des propriétaires sur l'exactitude des surfaces déclarées
L'absence de redéclaration coordonnée implique que la responsabilité du contrôle repose entièrement sur les propriétaires. La logique retenue privilégie en effet une mise à jour incrémentale plutôt qu'une campagne de remise à plat, laquelle aurait atténué leur responsabilité en facilitant leurs déclarations.
Les propriétaires disposent heureusement de plusieurs leviers. Ils peuvent demander d'abord au centre des impôts fonciers de leur communiquer la fiche d'évaluation cadastrale. Ils peuvent aussi contrôler la cohérence du bâti en consultant le plan cadastral et en signalant toute erreur au service départemental des impôts fonciers (SDIF).
Des tarifs modernisés sur une base surfacique héritée : le point de fragilité
La RVLLH modernise profondément les tarifs, par le moyen d'une collecte du montant des loyers et de la sectorisation. Mais cette révision conserve une base surfacique principalement issue :
- des référentiels cadastraux historiques,
- des mises à jour déclaratives successives,
- de la méthodologie de pondération modernisée.
Cette coexistence de données récentes (loyers) et de données anciennes (surfaces) constitue un point de fragilité reconnu par plusieurs observateurs institutionnels. Il est pour le moins aventureux de promettre une fiscalité juste, alors même que les surfaces qui en constituent l'un des fondements ne sont pas vérifiées.
Le précédent de la loi Carrez pour sécuriser les surfaces
Il serait opportun de disposer d'autres moyens de mettre à jour les surfaces cadastrales et de généraliser cette obligation à tous les locaux, afin d'utiliser cette information en vue de sécuriser les bases d'imposition de taxes foncières. C'est ce qui a été faite par la Loi Carrez qui, en 1996, a rendu obligatoire, pour les locaux en copropriété, la mention dans l'acte de vente de la superficie vendue.
Le rapport attendu au 1er septembre 2029
Il nous reste à attendre la publication du rapport initialement attendu pour 2026 et qui a été reportée au plus tard au 1er septembre 2029. Ce rapport devrait présenter, parmi d'autres sujets, les conséquences de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l'État.
Ce qu'il faut retenir de la RVLLH sur les surfaces
En définitive, la réforme des valeurs locatives des locaux d'habitation repose sur un équilibre subtil entre modernisation et pragmatisme. Si la mise à jour des tarifs locatifs constitue une avancée majeure pour rapprocher la fiscalité du marché réel, le choix de ne pas réviser de manière exhaustive les surfaces cadastrales interroge quant à la robustesse de l'ensemble du dispositif.
En s'appuyant sur des données historiques simplement ajustées au fil des déclarations, l'administration fait le pari d'une fiabilité suffisante, au prix toutefois d'un risque d'hétérogénéité et d'inexactitude selon les situations individuelles. Dans ce contexte, la charge du contrôle repose largement sur les contribuables eux-mêmes, transformant une réforme technique en enjeu de vigilance pour les propriétaires.
Dès lors, la question n'est peut-être pas tant de savoir s'il fallait éviter une campagne déclarative massive, mais plutôt d'identifier les moyens de sécuriser durablement les bases surfaciques. À cet égard, le développement d'obligations déclaratives ciblées ou l'exploitation de données issues d'autres dispositifs pourraient constituer des leviers pertinents.
Dans l'attente du rapport annoncé, la réussite de la RVLLH reposera donc autant sur la qualité de ses paramètres économiques que sur la fiabilité des données qui en constituent le socle.
Le point de vue de RTAXES : faire de la mutation le rendez-vous de la surface
L'article cosigné par notre directrice technique me donne l'occasion d'en prolonger la réflexion.
Je partage le constat : la modernisation des tarifs ne garantira l'équité de la révision que si les données physiques des biens, et particulièrement les surfaces, sont elles aussi régulièrement fiabilisées.
L'article 1406 du CGI prévoit la déclaration des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation. Il n'institue en revanche aucun rendez-vous à l'occasion du changement de propriétaire. La mutation est pourtant le moment le mieux adapté pour confronter à la réalité du bien la nature du local et les surfaces retenues pour le calcul des bases d'imposition de la taxe foncière. Un ou plusieurs professionnels s'y déplacent déjà et en établissent un descriptif : ce qui manque n'est pas l'accès au bien, mais un document rapprochant ce qui est constaté des données de l'administration, selon la méthode qui est la sienne.
La mutation, qui alimente le fichier immobilier par la publicité foncière, servirait ainsi non seulement à mettre à jour le nom du propriétaire, mais aussi les composantes physiques du bien.
Si le second volet du rapport sur l'expérimentation de 2015, consacré aux simulations, écarte la redéclaration généralisée, ce n'est pas seulement pour des raisons de coût. L'administration y relève un nombre élevé d'erreurs dans les déclarations des propriétaires eux-mêmes, sur les dépendances isolées et les maisons exceptionnelles, au point qu'une campagne déclarative viendrait, selon ses termes, « dégrader la connaissance actuelle ». Elle ajoute que la fiabilisation d'un tel volume de locaux est « hors de portée » de ses services, tout en appelant de ses vœux un dispositif de mise à jour permanente des informations individuelles.
La difficulté ne tient donc pas au principe de la mise à jour, mais à son auteur. Lors des mutations, une formalité ciblée pourrait porter, à des fins fiscales, sur la nature du local et sur ses surfaces réelles, ventilées selon les nécessités de l'évaluation. Elle n'aurait de sens qu'établie par un professionnel habilité, mesurant sur place et engageant sa responsabilité, et non par le vendeur lui-même. Confiée à l'un des professionnels qui interviennent déjà à la vente, elle n'appellerait ni circuit ni déplacement nouveau ; elle pourrait aussi relever d'une mission distincte lorsque la technicité du bien le justifie.
La logique rejoint celle de la loi Carrez, sans qu'il s'agisse d'assimiler la superficie privative, pas plus que la surface habitable, à la surface pondérée retenue pour l'évaluation cadastrale : la vente servirait de point de contrôle.
Une telle évolution fiabiliserait les bases progressivement, bien par bien et mutation après mutation, sans campagne nationale. Elle corrigerait les écarts dans les deux sens, à la baisse comme à la hausse, et réduirait le décalage entre des tarifs actualisés et des surfaces parfois anciennes.
Benoit de CORBIER, géomètre-expert
Source et prolongement
L'analyse ci-dessus est la reprise intégrale de l'article Révision des valeurs locatives des locaux d'habitation (RVLLH) : pourquoi les surfaces ne sont-elles pas redéclarées ?, publié le 22 juillet 2026 sur Village de la Justice et cosigné par Jean-François Quievy, avocat au barreau de Paris et docteur en droit, et Perrine Fiot-Lameloise, géomètre-expert associée au sein de notre cabinet. Le texte est reproduit avec l'accord des auteurs. La section « Le point de vue de RTAXES » est inédite et n'engage que notre cabinet.
Jean-François Quievy, avocat au barreau de Paris, docteur en droit.
Perrine Fiot-Lameloise, géomètre-expert associée.