Nos compétences
Les experts du Cabinet s'appuient sur les compétences techniques et juridiques du géomètre-expert (notamment réalisation de plans et documents topographiques, mise en évidence des périmètres de propriété, vérification des surfaces et des affectations) pour vérifier les surfaces, mettre en évidence des écarts entre la réalité foncière et les données retenues pour calculer les bases d'imposition.
Ils sont amenés à produire des pièces techniques directement exploitables par les services compétents.
Ces mêmes compétences leur permettent d'accompagner les clients dans la déclaration des surfaces qui serviront à l'établissement de leurs bases d'imposition, comme dans l'estimation prévisionnelle des taxes de leurs projets immobiliers.
La pluridisciplinarité de ses experts est l’une des forces du Cabinet. Elle lui permet de mobiliser une diversité de compétences qui répondent aux besoins de ses clients.
Notre méthodologie
Lorsque les documents nécessaires à l'expertise ont été réunis, le géomètre-expert qui dirige le Pôle supervise les experts du Cabinet pour :
- reconstituer les paramètres de calcul des bases d'imposition couvertes, et vérifier notamment : les surfaces, leur répartition par utilisation et catégorie, les coefficients de pondération ;
- vérifier que les bases d'imposition sont établies conformément aux périmètres de propriété issus des titres ;
- vérifier la correcte prise en compte des situations particulières : notamment changements d'utilisation, démolitions, extensions.
Les expertises sont conduites en lien étroit avec les équipes des clients, à l'appui des documents et titres confiés, des visites organisées ensemble, des constats partagés avant toute démarche.
À l’issue de ses diligences, le Cabinet restitue une synthèse claire de ses constats techniques et des suites susceptibles d’être données à toute situation relevée dans le périmètre de la mission, qu’il s’agisse d’une surimposition, d’une sous-imposition, d’une imposition cohérente ou de toute autre anomalie affectant les paramètres examinés.
Lorsque les constats techniques le justifient, le Cabinet prépare les éléments nécessaires à une réclamation préalable, présentée à l’administration sur mandat exprès du client. Les questions excédant le champ de l’expertise technique peuvent, le cas échéant, nécessiter l’intervention d’un avocat indépendant.
Selon sa nature et le choix du client, la mission est rémunérée au résultat ou au forfait.
Impositions et participations couvertes par nos expertises
Les impositions relevant de nos expertises reposent sur un paramètre commun d'assiette : la surface.
Taxe Foncière (TF)
Des Locaux Professionnels : Locaux d'activité, commerces, bureaux, centres commerciaux...
La TF des locaux professionnels (hors locaux industriels et locaux d’habitation) est une taxe annuelle due par les propriétaires de biens immobiliers en fonction de la situation au 1er janvier de l’année.
L’expertise peut également couvrir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, lorsqu’elle est instituée, ainsi que les impositions ou contributions figurant sur l’avis de taxe foncière dont l’assiette dépend de la valeur locative cadastrale et, notamment, des surfaces et caractéristiques matérielles de l’immeuble.
Avant 2017, la TF était calculée à partir de valeurs locatives 1970 devenues aujourd’hui obsolètes.
Depuis 2017, une réforme a été mise en place afin de mettre davantage en corrélation les bases d’imposition avec les valeurs locatives du marché. Pour les immeubles achevés après le 1er janvier 2017, la nouvelle méthode de calcul s’applique directement. Pour les autres immeubles, une première période transitoire, jusqu'en 2026, puis une seconde, jusqu'en 2032, ont été mises en place ; leurs modalités de calcul sont complexes.
Dans le cadre de son expertise technique, le Cabinet détermine, en tenant compte du mode de propriété (pleine propriété, copropriété, ou autre), la "surface réelle" des différentes parties du "local", dont l'article 324 Z de l'annexe III du Code Général des Impôts dispose qu'elle doit être "mesurée au sol entre murs ou séparations".
Le Cabinet analyse l’utilisation effective des différentes parties, leur répartition éventuelle entre unités d’évaluation et leur incidence sur la surface pondérée.
Le Cabinet vérifie ainsi la cohérence entre la réalité physique et fonctionnelle de l’immeuble et les paramètres figurant dans les bases d’imposition : catégorie, secteur d’évaluation, surface pondérée, coefficient de localisation et autres données cadastrales utiles.
Ces constats sont formalisés en pièces techniques directement exploitables par les services compétents.
Des Locaux d'Habitation
Les locaux d’habitation ordinaires restent majoritairement évalués par comparaison avec des locaux de référence retenus dans la commune pour chaque nature et catégorie de locaux. Leur valeur locative 1970 tient notamment compte de la catégorie cadastrale, de la surface pondérée et des correctifs liés à la nature des différentes parties du local, à sa situation, à son importance, à son état et à son équipement.
Dans le cadre de son expertise technique, le Cabinet identifie, en tenant compte du mode de propriété — pleine propriété, copropriété ou autre organisation juridique — pour chaque fraction de propriété, logement ou dépendance, les surfaces des différentes parties du "local".
Cette expertise est particulièrement adaptée aux patrimoines résidentiels de grande ampleur, tels que les immeubles collectifs, résidences et ensembles d’habitation, y compris lorsqu’ils relèvent du secteur du logement social.
Taxe sur les bureaux
Communément appelée « taxe sur les bureaux » (TSB), et souvent désignée TABIF en Île-de-France, son intitulé complet est : taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement.
Elle est applicable en Île-de-France ainsi que dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes. Elle est due, en principe, par le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel qui dispose du local ou de la surface taxable au 1er janvier de l’année d’imposition.
Dans le cadre de son expertise technique, le Cabinet vérifie notamment le périmètre et les surfaces susceptibles d’être imposables au titre de chacune de ses composantes : locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement.
En Île-de-France, les surfaces de stationnement imposables au titre de la TSB relèvent également de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement.
Taxes et Contributions d'urbanisme
Souvent regroupées également sous le vocable "Fiscalité de l'urbanisme", il s'agit de "la Fiscalité et des participations liées aux opérations immobilières".
Les opérations de construction ou d’aménagement entraînent fréquemment le paiement d’impositions et de participations dont les modalités de calcul peuvent dépendre des surfaces, de la consistance du projet et des données déclarées.
Dans le cadre de son expertise technique, le Cabinet intervient notamment sur la taxe d’aménagement (TA), la taxe d’archéologie préventive (TAP), la taxe sur la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage (TCBCS), applicable en Île-de-France, ainsi que sur la participation pour le financement de l’assainissement collectif (PFAC).
Il peut également analyser les contributions ou participations mises, le cas échéant, à la charge du bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme, telle qu’un permis de construire ou un permis modificatif.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Pour les entreprises qui le demandent, lorsque la CFE est établie d’après la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière et non sur une base minimum — ce régime devant être confirmé par un avocat fiscaliste — le Cabinet peut réaliser une expertise technique des biens et surfaces effectivement utilisés pour l’activité.
Il vérifie la cohérence entre leur consistance, leur affectation, leur périmètre d’occupation et les données foncières retenues pour l’établissement de la CFE.
Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)
Pour les établissements concernés, la surface taxable correspond à la partie close et couverte affectée à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l’exposition des marchandises, à leur paiement ainsi qu’à la circulation du personnel nécessaire à leur présentation à la vente.
Les réserves, bureaux, ateliers et locaux techniques n’entrent pas, en principe, dans cette surface lorsqu’ils ne sont pas affectés à ces fonctions.
Le Cabinet détermine les surfaces au regard de l’affectation effective des espaces : circulation de la clientèle, exposition des marchandises, paiement et circulation du personnel nécessaire à leur présentation. Cette analyse est rapprochée des plans, de l’organisation réelle du magasin et des données déclarées.
Et sur demande, sur toute autre taxe faisant appel au paramètre "surface", notamment la taxe de balayage.
Aide aux déclarations de surfaces
Toute imposition assise sur les surfaces commence par une déclaration — et c'est elle qui fixe, souvent pour de nombreuses années, les bases sur lesquelles l'imposition repose.
Les experts du Cabinet accompagnent les clients pour identifier les surfaces imposables et les déclarer selon les règles propres à chaque taxe :
▪ Taxes d'urbanisme (taxe d'aménagement, taxe d'archéologie préventive) — déclaration des surfaces taxables à souscrire notamment dans les 90 jours de l'achèvement des travaux, via l'espace « Gérer mes biens immobiliers » : elle fige des montants souvent significatifs et mérite la même rigueur que les déclarations foncières.
▪ Taxe foncière des locaux professionnels — déclaration des surfaces réelles et de leur répartition par catégories et affectations, qui déterminent la valeur locative du bien.
▪ Taxe foncière des locaux d'habitation — déclaration des surfaces et éléments de confort retenus pour l'évaluation.
▪ Taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement — détermination des surfaces taxables au regard des règles d'exonération propres à cette taxe.
▪ Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement — identification des emplacements entrant dans le champ de la taxe.
Une déclaration juste dès l'origine évite les surimpositions durables — comme les rappels en cas de sous-déclaration.
Estimation prévisionnelle des impositions de projets immobiliers
Estimer une imposition suppose d'abord d'en établir les paramètres techniques, notamment : surfaces imposables, répartition par affectations et catégories, périmètre de la propriété. C'est ce travail de détermination que les experts du Cabinet réalisent pour leurs clients et avec eux, afin de calculer « sur mesure » les impositions qui seront mises à leur charge à l'issue du projet immobilier.
Cette estimation intervient aux étapes clés du projet :
▪ Au montage de l'opération — pour intégrer au bilan les taxes d'urbanisme générées par l'autorisation de construire (taxe d'aménagement, taxe d'archéologie préventive, participations), et les futures impositions récurrentes du bien (taxe foncière, taxe sur les bureaux le cas échéant).
▪ Au dépôt du permis de construire ou de ses modificatifs — pour vérifier les surfaces du projet qui préfigurent les futures surfaces taxables.
▪ À l'achèvement — pour affiner ces prévisions et, sur demande, préparer les déclarations qui fixeront durablement les bases d'imposition : déclaration des taxes d'urbanisme dans les 90 jours, déclarations foncières du bâti achevé.
L'expertise du Cabinet porte précisément là où se joue l'imposition : la détermination des justes surfaces imposables, chaque imposition obéissant à ses propres règles :
- la surface de plancher, définie à l'article L. 111-14 du code de l'urbanisme, pour les taxes d'urbanisme ;
- la surface dite « réelle », prévue à l'article 324 Z de l'annexe III du CGI, pour la taxe foncière des locaux professionnels comme pour la taxe sur les bureaux — cette dernière obéissant toutefois à ses propres règles d'exonération, qui réduisent la surface effectivement taxable ;
— ainsi que leur correcte répartition entre utilisations et catégories, dont dépend directement le calcul des valeurs locatives.
Anticiper ces montants, c'est fiabiliser le bilan de l'opération — et s'assurer que les bases d'imposition du bien reposent, dès l'origine, sur des surfaces justes : les déclarations initiales déterminent l'imposition pour de nombreuses années.
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